¿Qué conviene mirar al contratar una hipoteca?

Últimamente nos han llegado algunos clientes que nos han pedido asesoramiento para planificar la compra de un piso con la ayuda de financiación hipotecaria. En este artículo queremos hacer un repaso a lo que conviene mirar al contratar una hipoteca, porque la experiencia nos dice que no siempre tenemos en cuenta toda una serie de factores que vale la pena que estén bajo control.

Como paso previo, hay que estar convencidos de que compramos, y que nos servirá durante mucho tiempo, porque en cada compraventa que hacemos se queda por el camino toda una serie de dinero en impuestos, notarios, etc. Hay una gran alternativa a la compra: el alquiler, que es conveniente no descartar en situaciones poco estables (ver la entrada del blog “Alquilar o comprar piso”). Por ejemplo, lo que hoy puede parecernos un piso adecuado para nosotros solos, puede no serlo en el momento que tenemos hijos. Es muy interesante pararnos a pensar (y sentir) qué tipo de vida queremos en los próximo años, para que con la compra de una vivienda nos estamos comprometiendo a largo plazo.

Hecha esta consideración, si la decisión es comprar y endeudarnos para llevarlo a cabo, una buena planificación nos ahorrará muchos dolores de cabeza. El objetivo es que, antes de dar ninguna paga y señal o firmar arras, estemos seguros de que:

  • dispondremos de dinero en efectivo suficiente para dar cobertura al importe que no quede financiado por la hipoteca, y
  • contaremos capacidad económica a hacer frente a las cuotas de ésta.

¿De cuánto dinero hay que disponer en efectivo? Se calcula que el 20% del precio de tasación, más un 11% -14% de otros gastos (impuestos, escrituras, etc.). Total: 31% -34% de dicho precio.

Y ¿qué sueldo deberíamos ganar para que la entidad financiera acceda a dejarnos el dinero?. Estas suelen poner un límite de entre el 30 y el 40% de los ingresos fijos de quien pida la hipoteca para pagar las cuotas de todos los préstamos (incluidos otros que ya se tengan).

En cuanto a dinero en efectivo, interesa dejar un margen por si llegan sorpresas, como por ejemplo que la tasación del piso sea más baja que el precio que hemos acordado con el actual propietario y, por tanto, el 80% de la tasación no sea el importe que esperábamos que nos dejaran por el 80% de lo que nos cuesta el piso.

Si creemos que contamos con suficiente dinero en efectivo y suficiente capacidad para devolver la deuda, ya estamos en situación de embarcarnos en una posible compra. En este punto, cuando tengamos una vivienda elegida conviene pedir un certificado de cargas de ésta, por sí soporta usufructos o cualquier otra condición que haga que baje su valor.

Superado todo lo anterior, podemos centrarnos en contratar una hipoteca, y el siguiente paso es analizar los dos elementos más importantes en ella: interés y plazo.

En cuanto a intereses, ahora estamos en niveles históricamente bajos, y hay muchas entidades que ofrecen tipo fijo. Este da más certeza, pero a corto plazo obliga a pagar una cuota más cara. El variable resulta hoy en día más barato, pero si hay una subida del Euribor acabaremos pagando más intereses que con el tipo fijo. Esta es una decisión muy personal, pero un buen consejo es que si tenemos margen para dar cobertura a un incremento de los intereses, una hipoteca a tipo variable puede ser más ventajosa.

También hay que fijarnos en el plazo. Cuanto más lo alargamos, hay que ser conscientes de que vamos a pagar menos cada mes, pero acabaremos desembolsando más intereses en total (si pasamos de 10 a 30 años de plazo, se puede llegar a pagar el triple de intereses).

Otro aspecto importante a no perder de vista es que la hipoteca nos casa con un banco por muchos años: aparte de las condiciones de la propia operación, conviene analizar si ésta es la mejor entidad repasando las condiciones de la cuenta corriente que tendremos abrir, como trabajar con ella, etc.

Por otra parte, lo más probable es que la hipoteca vaya de la mano con toda una lista de vinculaciones, como domiciliar nóminas, seguros de hogar y/o vida, aportaciones a planes de pensiones, así como comisiones de apertura, de cancelación y demás. No nos podemos guiar exclusivamente por el tipo de interés cuando se toma una decisión sobre qué hipoteca nos conviene más.

En especial, hay que tener cuidado con los seguros de vida: hay entidades que obligan a pagar en una única cuota bastante elevada que se añade a la hipoteca.

Finalmente, una vez decididas las condiciones, es recomendable pedir al banco por escrito éstas para que en el momento de firmar la escritura al notario no haya malentendidos sobre las condiciones acordadas. Se puede solicitar al notario también que nos anticipe lo que se firmará unos días antes de realizar la operación, para poder comparar lo que se ha acordado con el que se firmará.

Como veis, hay un buen número de variables a considerar, que todavía se pueden complicar más si tenemos una vivienda para vender y confiamos en lo que obtenga para financiar la nueva.

¿Planificamos juntos cómo contratar una hipoteca?

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