{"id":3074,"date":"2018-04-08T23:43:41","date_gmt":"2018-04-08T23:43:41","guid":{"rendered":"http:\/\/aconseguir.com\/?p=3074"},"modified":"2023-05-30T18:10:27","modified_gmt":"2023-05-30T16:10:27","slug":"dilema-financiero-compra-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aconseguir.com\/es\/dilema-financiero-compra-vivienda\/","title":{"rendered":"Respuestas a un gran dilema financiero: la compra de la vivienda"},"content":{"rendered":"<p>Alg\u00fan d\u00eda preparar\u00e9 un ranking de preguntas que nos formulan clientes. Apuesto que el dilema financiero de comprar o no la vivienda para vivir estar\u00e1 en las primeras posiciones. Y ya que hay este inter\u00e9s, he decidido confeccionar una hoja con algunos c\u00e1lculos. Expondr\u00e9 los resultados del mismo en este post.<\/p>\n<p>Vivimos en un<strong> pa\u00eds que valora extremadamente tener piso de propiedad<\/strong>. En la mayor\u00eda de casos se ahorra durante a\u00f1os para acumular un importe inicial imprescindible para dar el paso. Como otras veces he dicho, la compra de una vivienda destinada a vivir en ella requiere que tengamos un tercio de su valor en efectivo.<\/p>\n<p>Su adquisici\u00f3n suele implicar dos consecuencias:<\/p>\n<ul>\n<li>se transforma una buena parte del <strong>dinero ahorrado en suelo, paredes y hormig\u00f3n<\/strong><\/li>\n<li>la mayor\u00eda del ahorro futuro se destinar\u00e1 <strong>durante a\u00f1os a pagar una hipoteca<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00bfVale la pena todo este esfuerzo? \u00bfCu\u00e1les ser\u00edan las implicaciones financieras de vivir siempre de alquiler?<!--more--><\/p>\n<h2>La importancia del apalancamiento en este dilema financiero<\/h2>\n<p>Os invito a volver al <a href=\"https:\/\/aconseguir.com\/es\/apalancamiento-financiero\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">post relativo a apalancamiento financiero<\/a> de hace unos d\u00edas. En \u00e9l, lanz\u00e1bamos al aire unas preguntas finales alrededor del dilema financiero que nos ocupa. Tambi\u00e9n dec\u00edamos que <strong>nos interesar\u00e1 apalancarnos financieramente cuando el inter\u00e9s que paguemos por la deuda sea inferior al rendimiento que preveamos obtener de la operaci\u00f3n en cuesti\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p>Dejar\u00e9 aparte aspectos psicol\u00f3gicos o sociales que conlleva contar con vivienda propia. Si me centro en aspectos financieros, el concepto de apalancamiento puede ser \u00fatil. Al fin y al cabo, acabar\u00e9 <strong>evaluando si el coste del alquiler es compensado con otras ganancias<\/strong>.<\/p>\n<p>He partido de un dato del Banco de Espa\u00f1a relativo a la <a href=\"https:\/\/www.bde.es\/webbde\/es\/estadis\/infoest\/si_1_5.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">rentabilidad bruta de los pisos de alquiler<\/a>. Seg\u00fan esta entidad, ha sido del <strong>4&#8217;2% en el \u00faltimo trimestre de 2017<\/strong>. Por tanto, el dilema financiero que me ha servido de base estar\u00eda entre:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Vivir de alquiler indefinidamente<\/strong> en un piso con un coste mensual de 1.000 EUR (12.000 EUR anuales). Esto implica que todo el <strong>ahorro queda liberado <\/strong>para ser invertido alternativamente.<\/li>\n<li><strong>Comprar un piso<\/strong> valorado en 286.000 EUR. Este importe se deriva de los datos anteriores: 12.000 EUR \/ anuales son el 4&#8217;2% de una vivienda de este valor. El ahorro inicial se transforma en la parte pagada de la vivienda. Por lo tanto, en el mejor de los casos s\u00f3lo se puede<strong> invertir alternativamente la diferencia<\/strong> entre lo que se pague de hipoteca (m\u00e1s otros gastos inherentes a la vivienda) y los 1.000 EUR que habr\u00edan pagado de alquiler cada mes. A partir del momento que la hipoteca est\u00e1 liquidada, la totalidad de los 1.000 EUR queda liberada para inversiones alternativas.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Premisas del dilema financiero<\/h2>\n<p>Los resultados obtenidos dependen mucho de las premisas de base. Por ejemplo:<\/p>\n<ul>\n<li>Del <strong>dinero ahorrado<\/strong> inicialmente. Para la simulaci\u00f3n, 180.000 EUR.<\/li>\n<li>Del<strong> inter\u00e9s y plazo<\/strong> que tengamos que asumir para la hipoteca. En nuestro caso, 2.5% fijo a 20 a\u00f1os.<\/li>\n<li>Del importe que nos vemos obligados a <strong>pagar como propietarios<\/strong> por el IBI, el extra a desembolsar de seguro (respecto el coste a primer riesgo como inquilinos), gastos de comunidad, etc. Todo ello, estimado en unos 1.300 EUR anuales.<\/li>\n<li>De la <strong>evoluci\u00f3n de los precios del mercado inmobiliario<\/strong> durante los pr\u00f3ximo a\u00f1os. Ponemos un 1% de incremento medio anual.<\/li>\n<li>Del <strong>horizonte temporal<\/strong> del estudio. He hecho escenarios a 20 y 30 a\u00f1os.<\/li>\n<li>De la <strong>inflaci\u00f3n<\/strong> que aplicamos a gastos asociados a la propiedad y alquiler. He supuesto 1% anual.<\/li>\n<li>De la <strong>rentabilidad<\/strong> que seamos capaces de obtener en inversiones alternativas. Probablemente aqu\u00ed est\u00e1 la clave, as\u00ed que comentaremos este punto a continuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En todo caso, cualquier suposici\u00f3n es arriesgada. No disponemos de ninguna bola de cristal y el futuro es incierto. Pero muchas veces es interesante jugar con las cifras para ver \u00abqu\u00e9 pasar\u00eda si\u00bb.<\/p>\n<h2>Posibles respuestas al dilema financiero<\/h2>\n<p>Si hacemos el ejercicio de ir probando valores para las anteriores variables, hay dos conclusiones claras:<\/p>\n<ul>\n<li>Para una familia con<strong> miembros asalariados<\/strong> que disponga de una buena entrada en efectivo, ser\u00e1 complicado encontrar en el mercado una inversi\u00f3n alternativa con rentabilidad suficiente para batir el coste permanente que representa un alquiler. En el entorno descrito, har\u00eda falta invertir los 180.000 \u20ac en un producto financiero con un inter\u00e9s compuesto neto elevado. Hablamos entre el 6% y el 7% (a 30 o 20 a\u00f1os, respectivamente).<\/li>\n<li>S\u00f3lo en el caso de una familia de<strong> aut\u00e9nticos emprendedores o expertos inversores<\/strong> que lograran dicha rentabilidad sostenida (y reinvertida) del 6-7% anual saldr\u00eda a cuenta seguir de alquiler. Ahora bien, cuanto menos dinero ahorrado se tengan al principio, m\u00e1s inter\u00e9s compuesto har\u00e1 falta para vencer las ganancias de la opci\u00f3n de comprar. Concretamente, en la simulaci\u00f3n, para los 90.000 m\u00ednimos (1\/3 del valor), la rentabilidad deber\u00eda elevarse a m\u00e1s del 8%.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Se podr\u00eda a\u00f1adir una tercera conclusi\u00f3n a las dos anteriores. El modelo se puede modificar bastante m\u00e1s cuando se basa en datos reales. S\u00f3lo se trata de que nos des los tuyos, y podremos estimar algunos posibles escenarios que te ayudar\u00e1n a decidir.<\/p>\n<h2>\u00bfEstudiamos tu dilema financiero entre comprar o alquilar?<\/h2>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Alg\u00fan d\u00eda preparar\u00e9 un ranking de preguntas que nos formulan clientes. Apuesto que el dilema financiero de comprar o no la vivienda para vivir estar\u00e1 en las primeras posiciones. 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