Respuestas a un gran dilema financiero: la compra de la vivienda

Algún día prepararé un ranking de preguntas que nos formulan clientes. Apuesto que el dilema financiero de comprar o no la vivienda para vivir estará en las primeras posiciones. Y ya que hay este interés, he decidido confeccionar una hoja con algunos cálculos. Expondré los resultados del mismo en este post.

Vivimos en un país que valora extremadamente tener piso de propiedad. En la mayoría de casos se ahorra durante años para acumular un importe inicial imprescindible para dar el paso. Como otras veces he dicho, la compra de una vivienda destinada a vivir en ella requiere que tengamos un tercio de su valor en efectivo.

Su adquisición suele implicar dos consecuencias:

  • se transforma una buena parte del dinero ahorrado en suelo, paredes y hormigón
  • la mayoría del ahorro futuro se destinará durante años a pagar una hipoteca

¿Vale la pena todo este esfuerzo? ¿Cuáles serían las implicaciones financieras de vivir siempre de alquiler?

La importancia del apalancamiento en este dilema financiero

Os invito a volver al post relativo a apalancamiento financiero de hace unos días. En él, lanzábamos al aire unas preguntas finales alrededor del dilema financiero que nos ocupa. También decíamos que nos interesará apalancarnos financieramente cuando el interés que paguemos por la deuda sea inferior al rendimiento que preveamos obtener de la operación en cuestión.

Dejaré aparte aspectos psicológicos o sociales que conlleva contar con vivienda propia. Si me centro en aspectos financieros, el concepto de apalancamiento puede ser útil. Al fin y al cabo, acabaré evaluando si el coste del alquiler es compensado con otras ganancias.

He partido de un dato del Banco de España relativo a la rentabilidad bruta de los pisos de alquiler. Según esta entidad, ha sido del 4’2% en el último trimestre de 2017. Por tanto, el dilema financiero que me ha servido de base estaría entre:

  1. Vivir de alquiler indefinidamente en un piso con un coste mensual de 1.000 EUR (12.000 EUR anuales). Esto implica que todo el ahorro queda liberado para ser invertido alternativamente.
  2. Comprar un piso valorado en 286.000 EUR. Este importe se deriva de los datos anteriores: 12.000 EUR / anuales son el 4’2% de una vivienda de este valor. El ahorro inicial se transforma en la parte pagada de la vivienda. Por lo tanto, en el mejor de los casos sólo se puede invertir alternativamente la diferencia entre lo que se pague de hipoteca (más otros gastos inherentes a la vivienda) y los 1.000 EUR que habrían pagado de alquiler cada mes. A partir del momento que la hipoteca está liquidada, la totalidad de los 1.000 EUR queda liberada para inversiones alternativas.

Premisas del dilema financiero

Los resultados obtenidos dependen mucho de las premisas de base. Por ejemplo:

  • Del dinero ahorrado inicialmente. Para la simulación, 180.000 EUR.
  • Del interés y plazo que tengamos que asumir para la hipoteca. En nuestro caso, 2.5% fijo a 20 años.
  • Del importe que nos vemos obligados a pagar como propietarios por el IBI, el extra a desembolsar de seguro (respecto el coste a primer riesgo como inquilinos), gastos de comunidad, etc. Todo ello, estimado en unos 1.300 EUR anuales.
  • De la evolución de los precios del mercado inmobiliario durante los próximo años. Ponemos un 1% de incremento medio anual.
  • Del horizonte temporal del estudio. He hecho escenarios a 20 y 30 años.
  • De la inflación que aplicamos a gastos asociados a la propiedad y alquiler. He supuesto 1% anual.
  • De la rentabilidad que seamos capaces de obtener en inversiones alternativas. Probablemente aquí está la clave, así que comentaremos este punto a continuación.

En todo caso, cualquier suposición es arriesgada. No disponemos de ninguna bola de cristal y el futuro es incierto. Pero muchas veces es interesante jugar con las cifras para ver “qué pasaría si”.

Posibles respuestas al dilema financiero

Si hacemos el ejercicio de ir probando valores para las anteriores variables, hay dos conclusiones claras:

  • Para una familia con miembros asalariados que disponga de una buena entrada en efectivo, será complicado encontrar en el mercado una inversión alternativa con rentabilidad suficiente para batir el coste permanente que representa un alquiler. En el entorno descrito, haría falta invertir los 180.000 € en un producto financiero con un interés compuesto neto elevado. Hablamos entre el 6% y el 7% (a 30 o 20 años, respectivamente).
  • Sólo en el caso de una familia de auténticos emprendedores o expertos inversores que lograran dicha rentabilidad sostenida (y reinvertida) del 6-7% anual saldría a cuenta seguir de alquiler. Ahora bien, cuanto menos dinero ahorrado se tengan al principio, más interés compuesto hará falta para vencer las ganancias de la opción de comprar. Concretamente, en la simulación, para los 90.000 mínimos (1/3 del valor), la rentabilidad debería elevarse a más del 8%.

Se podría añadir una tercera conclusión a las dos anteriores. El modelo se puede modificar bastante más cuando se basa en datos reales. Sólo se trata de que nos des los tuyos, y podremos estimar algunos posibles escenarios que te ayudarán a decidir.

¿Estudiamos tu dilema financiero entre comprar o alquilar?

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