Respostes a un gran dilema financer: la compra de l’habitatge

Algun dia prepararé un ranking de preguntes que ens formulen clients. Aposto que el dilema financer de comprar o no l’habitatge per a viure-hi estarà en les primeres posicions. I ja que hi ha aquest interès, he decidit confeccionar un full amb alguns càlculs. N’exposaré els resultats en aquest post.

Vivim en un país que valora extremadament tenir pis de propietat. En la majoria de casos s’estalvia durant anys per a acumular un import inicial imprescindible per a donar el pas. Com altres cops he dit, la compra d’un habitatge destinat a viure-hi requereix que tinguem un terç del seu valor en efectiu.

La seva adquisició acostuma a implicar dues conseqüències:

  • es transforma una bona part dels diners estalviats en sòl, parets i formigó
  • la majoria de l’estalvi futur es destinarà durant anys a pagar una hipoteca

Val la pena tot aquest esforç? Quines serien les implicacions financeres de viure sempre de lloguer?

La importància del palanquejament en aquest dilema financer

Us convido a tornar al post relatiu a palanquejament financer de fa uns dies. En ell, llençàvem a l’aire unes preguntes finals al voltant del dilema financer que ens ocupa. També dèiem que ens interessarà palanquejar-nos financerament quan l’interès que paguem pel deute sigui inferior al rendiment que preveiem obtenir de l’operació en qüestió.

Deixaré a banda aspectes psicològics o socials que comporta comptar amb habitatge propi. Si em centro en aspectes financers, el concepte de palanquejament ens pot ser útil. Al cap i a la fi, acabaré avaluant si el cost del lloguer és compensat amb altres guanys.

He partit d’una dada del Banco de España relativa a la rendibilitat bruta dels pisos de lloguer. Segons aquesta entitat, ha estat del 4’2% el darrer trimestre de 2017. Per tant, el dilema financer que m’ha servit de base estaria entre:

  1. Viure de lloguer indefinidament en un pis amb un cost mensual de 1.000 EUR (12.000 EUR anuals). Això implica que tot l’estalvi queda alliberat per a ésser invertit alternativament.
  2. Comprar un pis valorat en 286.000 EUR. Aquest import es deriva de les dades anteriors: 12.000 EUR/anuals són el 4’2% d’un habitatge d’aquest valor. L’estalvi inicial es transforma en la part pagada de l’habitatge. Per tant, en el millor dels casos només es pot invertir alternativament la diferència entre el que es pagui d’hipoteca (més altres despeses inherents a l’habitatge) i els 1.000 EUR que s’haurien pagat de lloguer cada mes. A partir del moment que la hipoteca està liquidada, la totalitat dels 1.000 EUR queda alliberada per a inversions alternatives.

Premisses del dilema financer

Els resultats obtinguts depenen molt de les premisses de base. Per exemple:

  • Dels diners estalviats inicialment. Per a la simulació, 180.000 EUR.
  • De l’interès i termini que haguem d’assumir per la hipoteca. En el nostre cas, 2.5% fix a 20 anys.
  • De l’import que ens veiem obligats a pagar com a propietaris per l’IBI, l’extra a desemborsar d’assegurança (respecte el cost a primer risc com a inquilins), despeses de comunitat, etc. Tot plegat, estimat en uns 1.300 EUR anuals.
  • De l’evolució dels preus del mercat immobiliari durant els proper anys. Posem un 1% d’increment mitjà anual.
  • De l’horitzó temporal de l’estudi. He fet escenaris a 20 i 30 anys.
  • De la inflació que apliquem a despeses associades a la propietat i lloguer. He suposat 1% anual.
  • De la rendibilitat que siguem capaços d’obtenir en inversions alternatives. Probablement aquí rau la clau, així que comentarem aquest punt tot seguit.

En tot cas, qualsevol suposició és arriscada. No disposem de cap bola de vidre i el futur és incert. Però molts cops és interessant jugar amb les xifres per a veure “què passaria si”.

Possibles respostes al dilema financer

Si fem l’exercici d’anar provant valors per a les anteriors variables, hi ha dues conclusions clares:

– Per a una família amb membres assalariats, serà complicat trobar en el mercat una inversió alternativa amb rendibilitat suficient per a batre el cost permanent que representa un lloguer. En l’entorn descrit, faria falta invertir els 180.000 EUR en un producte financer amb un interès compost net elevat. Parlem entre el 6% i el 7% (a 30 o 20 anys, respectivament).

– Només en el cas d’una família d’autèntics emprenedors o experts inversors que aconseguissin l’esmentada rendibilitat sostinguda (i reinvertida) del 6-7% anual sortiria a compte seguir de lloguer. Ara bé, com menys diners estalviats es tinguin al principi, més interès compost farà falta per a vèncer els guanys de l’opció de comprar. Concretament, a la simulació, per als 90.000 mínims (1/3 del valor), la rendibilitat s’hauria d’enfilar a més del 8%.

Es podria afegir una tercera conclusió a les dues anteriors. El model es pot ajustar força més quan es basa en dades reals. Només es tracta que ens donis les teves, i podrem estimar alguns possibles escenaris que t’ajudaran a decidir.

Estudiem el teu dilema financer entre comprar o llogar?

Tags: , , , , , , , , ,

Comments are closed.

Els nostres serveis financers personals

Enllaços d’interès